“保障性住房政策从制定到实施需要一个过程，主要是为了解决中低收入家庭的居住问题，不可能去考虑太多市场因素。”北京师范大学房地产研究所副主任王宏新(王宏新博客,王宏新新闻,王宏新说吧)在接受中国经济时报记者采访时认为，保障性住房政策的出台并不是为了调控房价，在房价下滑时入市与政策的实施周期有关，主观上不存在托市的可能性。 


　　他认为，北京房价下行的趋势已经不可逆转，由于一部分购买需求通过限价房释放出来，将分散北京楼市有限的市场需求，客观上会对楼市需求形成抑制和打击。

　　自8月下旬传来开始摇号的消息，人们对北京两限房的关注度骤然升温，与推出之前的一片叫好声不同，市场出现质疑限价房未来托市的声音。 

　　两限房冲击楼市 


　　相关信息显示，北京各城区2万7千多套限价房将在10月底之前完成公开摇号配售。 


　　大量限价房的集中入市，无疑会放大北京新房市场供给。按照去年北京市新房市场住宅成交量12万套计算，2万7千套的供应量相当于去年成交量的1／4。加上今年北京新房市场成交情况不容乐观，上半年新房成交量仅4万多套，8月份又创新低，成交量比去年同期下降六成。 


　　业内分析人士认为，大批量限价房集中入市，客观上会对北京新房市场产生冲击，部分购买力将转向限价房，新房市场需求萎缩的局面可能因此加剧。   


　　北京亚豪机构市场总监郭毅在接受中国经济时报记者采访时表示，从去年政府推出两限房政策以来，就已经对需求人群的心理产生影响，“两限房的购买人群有一定的局限性，主要是中低收入家庭，对中心城区的高档项目影响有限，受到冲击的项目集中在两限房附近的商品房。” 


　　希望购买两限房的许小姐对此持相同观点，她认为两限房的购买资格非常严格，有相当数量需要买房的人并没有北京户口，即便拥有户口，家庭年收入和申请人年龄也会与现行规定不符，这部分人的购房需求最终将通过新房市场解决。 


　　“以我自己为例，大部分条件都符合，唯一不符合的是没有结婚，年龄不到30岁，按照规定，申购两限房要求未婚青年的年龄必须在30岁以上，但是我不可能为了买两限房去找个人结婚。”她说。 


　　两限房托市？ 


　　两限房集中入市，冲击楼市，或将加速北京房价下探进程，未来两限房的低价优势是否依然明显？ 


　　记者对北京市现有的两限房项目进行统计，发现大部分两限房项目都在五环外，且19个两限房项目中仅有11个明确售价。 


　　位于丰台区的三个项目由于地理位置较优越，售价相对较高，其中花乡纪家庙村的两限房售价最高，每平方米均价7800元，卢沟桥乡小屯村的两限房每平方米7200元，丰台南路鸿业兴园两限房每平方米6800元，其他地理位置相对较远的限价房均在每平方米6000元左右。

　　一旦房价下行，两限房是否会托市？接受记者采访的北京市民和专家已分成两派，有人担忧也有人对此持乐观态度，其中大部分人认为两限房可能会成为楼市下探的底部。 


　　“我最近正打算把手头的房子卖出去，调查了一下周边楼盘的销售情况，除了两限房的那块地，常营乡可供开发的土地已经不多，要是两限房开始销售，肯定会对这里的房价有冲击。”住在动力街区小区的张小姐告诉记者，她正准备降低卖价，抢在常营乡两限房入市前找到买家。 


　　王宏新认为，北京房价经历长时间的快速上涨，现在还没有形成明显下降趋势，如果下降通道被彻底打开，北京房价下降三到四成都有可能。一旦北京房价全面回调，两限房可能会成为房价的底部。 


　　主管部门显然意识到这一点，相关负责人此前曾表示，限价房的定价并非一成不变，将依据北京市房地产市场房价变动做出相应调整。 


　　然而也有市场分析人士对此持乐观态度，“两限房的价格普遍是周边新房价格的四到六成，与二手房相比价格也很低，即便北京房价迈入下行通道，两限房的价格优势依旧存在，不存在托市的可能。”郭毅说。 


　　无论是与周边在售项目还是二手房相比，两限房的价格优势非常明显。紧邻回龙观的旗胜家园售价6350元／平方米，回龙观地区二手房的报价普遍位于10000元／平方米左右。 


　　聚集三个两限房项目（富力阳光美居、北辰福第、保利嘉园）的朝阳区常营乡，目前三个项目的售价均为每平方米6200元，与之相邻的商品房项目目前均价多为13000元／平方米，周边二手房的价格大部分在每平方米11000余元。 


　　记者注意到，市民购买两限房后想转手再交易将受到严格限制，包括5年内两限房只能申请回购，不能上市交易；满5年后出售须上缴35％的收益金。据此推算，五年后限价房上市销售的价格与目前周边的商品房价相比，之间的价格差为每平方米1000元到3000元之间。  

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