根据21世纪经济报道，最近，上海著名的物业纠纷代理律师杜跃平又更加忙碌，上海楼盘新一轮降价打折中出现的退房团业主找到了他，希望能获得法律上的帮助……“一般在房价出现30%左右的下跌时，退房会集中出现。换言之，每次退房现象的出现，也就意味着楼市进入了一个低谷。”与退房业主接触多了，杜律师对楼市的规律也逐渐形成自己的见解。 


　　或许杜律师的业务忙只是个案，但是，像这样的传闻不绝于耳，如果真的如杜律师所言，一般在房价出现30%左右的下跌时，退房就会涌现的话，将对房地产市场形成致命的打击。原因很简单，房地产市场也是市场，是市场就得有交易，有合同，如果房子一降，就把问题夸大化，甚至政治化，对房地产市场来说，是很不公平的。当然，如果是在法律范围之内，这属于正常的纠纷，但就最近出现的一些无理取闹的现象，企图把问题扩大化，政治化，无疑是非常不可取的。 


　　正如21世纪经济评论说：“更为可悲的是，从目前遭遇业主退房的楼盘反应来看，开发商几乎无计可施，退或不退，都极有可能引发更多更棘手的问题。而大规模退房的发生，对楼盘、开发商市场形象和后市销售的伤害难以估量”。在中国有个习惯，就是买涨不买跌，降价或许并非解决成交量低迷的最佳途径。 


　　美国有400万人拖欠还贷，收入下降是美国购房者拖欠还贷的第一大原因。其中，失业、离婚、生病等都可能导致购房者收入减少，进而使其无力偿还贷款。美国次贷危机有深化趋势，正波及其他信用状况较好的购房者，致使美国拖欠还贷的购房者比例总体仍在上升。 


　　美国次贷危机波及其他信用状况较好的购房者，说明断供会有传染性，一旦纵容不还贷，很可能会传染给能还贷而不愿还贷的人。我国尽管不会出现次贷危机，但前期渲染的断供潮、退房潮，谁也不敢保证这种情绪不会在舆论的渲染之下，向全国蔓延，如果这种情况出现的话，无疑对于市场的破坏力度是不可估量的。 


　　上海，万科楼盘降价，给上海市场也带来不小的压力，作为领跌者，整个市场更是加剧了观望的氛围。随着万科“弃价保量”的战略大规模展开，部分业主要求开发商补偿差价，甚至出现了部分客户的“退楼潮”。作为市场领跑者的行为，直接关系到市场短期方向。在万科降价的同时，整个市场的观望气氛更为浓烈，会使低迷的成交量持续性更长。 


　　万科的降价也引起自己不愿看见的后果，部分前期高价购房者的强烈不满，情绪激动的上百位购房者日前“冲击”了万科杭州的办公区域和楼盘现场，有楼盘不得不提前结束当日的销售，关门“封盘”。除了杭州，万科在上海和南京的部分楼盘也同样遭遇退房风波。 


　　无论是房地产市场也好，还是其它市场，都要避免价格战，价格战伤及的不仅仅是开发商，还会伤及业主。许多业主在工资水平增长缓慢的情况下，辛苦购得一处房产，虽然有居住的功能，但也期望能够保值。可以预见的是，如果房地产市场真的下降30%，那么，带来的后果不仅仅是房地产市场的问题，很可能是一个棘手的社会问题，仅从房价略降就引起业主的围剿发出来的信号，就可以知道这个问题有多棘手。最近的业主退房潮就可见全豹的一斑了。 


　　可以明确的是，市场经济最成熟的美国开始接管房二美了，表明美国次贷危机还在蔓延。美国政府7日宣布，从即日起接管陷入困境的美国两大住房抵押贷款融资机构房利美和房地美。美国财政部将向房利美和房地美注资，并收购相关优先股。美国财政部长保尔森表示，房利美和房地美的问题使金融市场面临系统性风险，接管这两大机构是当前保护市场和纳税人的“最佳手段”。 


　　我认为，美国已经充分认识到保护房二美的重要性，采取救市政策以避免继续倒逼基本面，破坏房地产市场的信心，次贷危机令金融市场面临系统性风险。最大市场主义的国家开始救市，也给我们提了一个醒，房地产市场问题和住房问题不是一个问题，房地产市场就是房地产市场，不要赋予房地产市场过多的道德内容，这会让刚刚起步的房地产市场遭受致命的打击。市场就是市场，虽然市场应当遵循最基本的道德法则，也就是习俗，但房地产市场还要有自己的法则，全世界几乎所有的国家都在支持房地产市场的发展，打击房地产市场的国家极其罕见。此次房地产市场存在的危机，具有很明显的人为性质，需求是被压制的，这样压制一方未必能够保护另一方，而且很可能导致博弈三方：买方、卖方和管理者三方皆输。 


　　美国财政部托管房二美，当危机出现的时候，市场经济最为完善的美国政府，表现的十分积极，迟疑不定只会使市场危机更加严峻。因此，政府出手接管“两房”，被媒体称为美国启动史上最大救市。 


　　不要赋予房地产市场过多的道德义务，房地产市场既然是是市场，也就是手段，是一种资源配置的方法。过度宣扬市场的一方对另一方多么多么残酷，本身就是一种空幻道德评价，没有一个行业，像房地产市场这样，买卖双方的关系被渲染的这么坏，简直是魔鬼与天使的对立。房地产开发本来就是资金密集型的，目标大，容易引起社会的关注。但是，客观上来说，房价并非开发商能左右的。正向其他行业一样，自己的产品价格不是你卖主决定的，而是买主决定的，成本决定的。舆论目前把市场行为道德化，是对房地产市场最大的打击，比房价下降30%，对市场的系统的破坏还严重。商品房市场就是商品房市场，保障性住房制度就是住房制度，期望舆论莫要混淆。

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